Beoogd vastgoedproject nog geen bron van inkomen? Let op de fiscale status van uw vermogen

Wanneer u plannen maakt voor een nieuw zakelijk project, wilt u de bijbehorende risico's en kosten zo goed mogelijk beheersen. Een recente uitspraak van de rechtbank Gelderland laat zien dat een zorgvuldige voorbereiding ook fiscaal van groot belang is. Een echtpaar dat via een vennootschap onder firma (vof) een woningbouwproject wilde ontwikkelen, kon een aanzienlijk verlies op hun effectenportefeuille niet zakelijk verrekenen. De rechter oordeelde dat de geplande activiteiten nog niet voldeden aan de fiscale eisen voor een bron van inkomen.

Bij het starten van een nieuw project krijgt u te maken met beslissingen over uw vermogen. Soms worden privé-effecten ingebracht in een onderneming om toekomstige investeringen te financieren. Toch stelt de Belastingdienst hier strenge eisen aan. Als de beoogde activiteit fiscaal nog niet als een actieve onderneming of bron van inkomen wordt gezien, blijft het vermogen verplicht privé.

In deze specifieke zaak wilde een echtpaar via hun vof een grootschalig woningbouwproject opzetten. Om de financiering te ondersteunen, brachten zij een effectenportefeuille in. Door marktomstandigheden leed deze portefeuille een verlies van ruim 1,3 miljoen euro. Dit verlies wilden zij ten laste van de winst brengen. De rechter ging hier niet in mee. Omdat er in het betreffende jaar nog geen concrete stappen waren gezet die wezen op een objectieve winstverwachting, was er fiscaal gezien nog geen sprake van een bron van inkomen. Het verlies bleef daardoor in box 3 en was niet aftrekbaar.

Wanneer is er sprake van een bron van inkomen?

De Belastingdienst en de rechter toetsen streng of uw nieuwe activiteiten al kwalificeren als een bron van inkomen. Hiervoor gelden drie cumulatieve criteria:

• Deelname aan het economisch verkeer: U treedt actief naar buiten en neemt deel aan de markt.
• Het oogmerk om winst te behalen: U heeft de subjectieve bedoeling om rendement te behalen met de activiteiten.
• De objectieve winstverwachting: Het moet aannemelijk zijn dat de activiteiten redelijkerwijs ook daadwerkelijk winst zullen opleveren.

Zolang een project zich nog in een louter voorbereidende of speculatieve fase bevindt, is er geen sprake van een bron van inkomen. Vermogensbestanddelen die u voor dat project reserveert, behouden hun privékarakter.

Tip

Bereidt u de start van een nieuw project voor en wilt u vermogensbestanddelen zakelijk etiketteren? Zorg dan voor een zorgvuldige, schriftelijke vastlegging van de voortgang, haalbaarheidsstudies en concrete zakelijke handelingen. Hiermee kunt u onderbouwen vanaf welk moment er sprake is van een objectieve winstverwachting en voorkomt u dat fiscale voordelen of verliesverrekeningen achteraf door de Belastingdienst worden gecorrigeerd.

Altijd Dichtbij!

Fiscale wetgeving rondom vermogensetikettering en de start van nieuwe ondernemingen kan complex zijn. De adviseurs van Partners in Finance Accountants ondersteunen u graag om vooraf helderheid te scheppen in uw specifieke situatie. Door uw plannen tijdig fiscaal te structureren, voorkomt u verrassingen achteraf. Neem gerust contact met ons op voor een persoonlijk adviesgesprek via onze expertise-pagina.